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无权处分、合同成立与生效、侵权行为

中国名师辅导网 2007-11-03 15:45 http:// www.fudaoban.com.cn 大字体小字体

无权处分、合同成立与生效、侵权行为

　第三人陈X X在外县任教，准备在原籍某县城关镇修建几间房。经申请，当地镇政府出让给陈X X 3分国有土地。2000年春，陈X X出资3500元委托其弟陈某在所受让的国有土地上建房3间。同年5月，房屋建好后，本案原告王某、张某夫妇见无人居住，愿以17 000元高价买下这3间房屋。陈某见有利可图，便背着其姐，私下同王某、张某夫妇签订了房屋买卖合同，合同约定：此3间房屋以17000元价格卖给王、张夫妇，买卖成立后，不得反悔，如果出了问题，　由陈某负责。同年8月，原告夫妇搬入此房居住，安装了水管，建了厕所，一间房搞了棚楼，安了两副门扇。房屋出卖后，被告始终未告知第三人。2001年春节，陈X X回原籍探亲时，发现自己的房屋被弟弟卖掉，很生气，责令其赶快追回。陈某找原告夫妇协商多次未果，便找了几个人将东院墙拆毁。原告以房屋买卖契约为凭，诉至人民法院，要求依法保护所有权。法院受理后，通知第三人陈X X参加诉讼。第三人认为原告、被告之间的买卖行为是违法的，侵犯了她的所有权，要求宣告买卖行为无效，尽快追回房屋。
　根据上述案情，回答下列问题：
　 (1)被告陈某与原告王、张夫妇之间的房屋买卖合同是否成立?　
　 (2)该房屋买卖合同是否有效?为什么?
　 (3)原告王、张夫妇能否取得房屋所有权?为什么?
(4)王、张夫妇安装水管，建厕所等行为在民法上属于何种性质的行为?
　 (5)陈某拆毁东院墙的行为属于何种性质的行为?
　 (6)法院应如何处理该项房屋买卖纠纷?
　 (7)设陈X X回原籍探亲时追认了陈某的行为，本案应如何处理?

[答案]
　 (1)双方之间的合同成立。因为双方的意思表示已经达成一致，并签订了书面合同。
　 (2)该合同效力待定。因为其属于无权处分的合同，依法属于效力待定。
　 (3)原告王、张夫妇不能取得房屋所有权。因为虽然房屋买卖合同已告成立，但双方当事人并未办理房屋产权转让登记手续，因而该合同并不产生物权效力，王、张夫妇并未取得房屋所有权。
　 (4)属于添附行为。因为房屋并不属于王、张夫妇所有，其在他人所有的房屋之上进行的附合、加工行为，在民法上统称为添附。该添附行为是善意的。
　 (5)属于侵权行为。
　 (6)①原、被告之间的房屋买卖行为不生效，房屋应退还给第三人即所有人；②被告退还房款及利息给原告；③被告赔偿原告占有、使用期间因进行添附行为所发生的费用；④第三人对原告添附行为增加的房屋价值予以适当补偿。
　 (7)如果陈X X追认，该买卖合同转为有效，双方只要补办了房屋产权变更登记手续，房屋即归王、张夫妇所有。陈某应将房款交付给陈X X。
　 [解题思路]
　房屋买卖纠纷，是司考每年必考内容之一，应予重视。本题综合考查了合同成立与生效的关系，房屋买卖合同生效要件与房屋产权变更登记的关系，添附、侵权及无权处分行为的补正等法律制度。解答本题的关键在于把握房屋买卖合同成立、生效及产生物权转移效力三者之间的关系。这是司考中的一大难点，希望读者通过这道题能够掌握其基本法理。
　 [法理详解]
　 (1)、(2)、(3)合同双方当事人的意思表示一致，且符合合同成立的形式要件，一个合同即可宣告成立。但一个合同成立后，能否产生法律效力，则要看当事人的意思表示即合同的内容是否符合国家法律的规定。得到法律肯定性评价的合同，始能产生相应的法律效力。本案中，被告陈某没有法律上的根据，也未经所有人授权允许，擅自将房屋出售给王、张夫妇，属于非所有人非法处分他人财产的侵权行为。原告王某、张某夫妇在购买该房时并不知被告没有所有权，是善意的，但原、被告之间签订合同后，并没有到当地土地管理部门办理房产产权转移登记手续，应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立，但属效力待定，并未产生转移房屋产权的法律效果。
　财产所有权的取得是指根据什么方法，依据何种法律事实而取得所有权。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
　本案中，房屋买卖合同本身已属于无权处分合同，未得到权利人的事后追认，也未发生无权处分人事后取得所有权或处分权之情形，故属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果，是房屋所有权未发生转移，故王、张夫妇无所有权。
　 (4)所谓添附，是指附合、混合、加工三种行为的统称。在现代各国法制之下，法律通常规定由一个取得添附物的所有权，或共有合成物，其目的在于不允许回复原状，以使添附物能为社会经济利益而继续存在。因添附丧失权利受到损害的人，得依不当得利之规定，请求取得添附物所有权的人支付补偿金。本案中王、张夫妇并未取得房屋所有权，其安装水管等行为系在他人所有物之上进行的增添价值的行为。如果房屋所有权归王、张夫妇，则无所谓添附行为。
　 (5)本问较为简单，此处不再展开论述。
　 (6)、(7)既然原、被告之间的房屋买卖合同不生效，而责任方又是被告陈某，陈某就应承担退款还息及赔偿原告损失的义务，而房屋则应退还给其权利人陈X X。值得注意的是，如果陈X X追认了该房屋买卖合同，则应适用《合同法》第5l条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”陈X X的追认行为使房屋买卖合同有效后，王、张夫妇并不自动取得房屋所有权，仍需办理房屋产权变更登记手续后，始取得所有权。换言之，房屋产权登记是取得房屋所有权的必要要件，而与房屋买卖合同本身的效力并无关系。

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